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Consecuencias del COVID-19 en los contratos de arrendamiento

La ley ha querido dar respuesta a los numerosos problemas que se van a presentar como consecuencia de la crisis económica que el COVID 19 va a ocasionar en arrendadores y arrendatarios.

Dicha solución viene de la mano del Real Decreto 11/2020 de 31 de Marzo publicado en el BOE el 1 de Abril, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

El primero de los problemas que este decreto va a plantear, aparte de lagunas realmente importantes y de redacciones poco claras, es el plazo en el que los arrendatarios vulnerables pueden solicitar a la parte arrendadora el aplazamiento, temporal y extraordinario en el pago de la renta, cuando o se haya alcanzado un acuerdo con el arrendador.

El plazo establecido por dicho decreto es el siguiente: un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.

El decreto el entró en vigor el día 3 de Abril de 2020 (es decir día siguiente hábil al de su publicación que fue el día 1 de Abril). En consecuencia, esta solicitud ha de hacerse como fecha tope el día 3 de Mayo de 2020.

El problema que se plantea a muchos arrendatarios es la siguiente:

En ese plazo la gran mayoría no va a poder acreditar al arrendador la situación sobrevenido con motivo del COVID-19, ya que, si por ejemplo han sido afectados por un ERTE, en muchas ocasiones no se ha tramitado el mismo. En el caso de los Autónomos tampoco podrán acreditar la pérdida de ingresos del trimestre.

La documentación que se exige presentar es prácticamente imposible de conseguir en una situación de confinamiento.

En definitiva, que este plazo establecido para efectuar dichas solicitudes es a todas luces insuficiente.

No obstante, esta problemática se puede solventar con una declaración responsable del solicitante, que deberá acreditar documentalmente su situación en el plazo de un mes desde la finalización del estado de alarma y de sus prórrogas.

Quien puede solicitar estas moratorias?

En primer lugar hemos de señalar que las mismas afectan únicamente a los

– A los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, suscritos al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

– A los contratos de arrendamiento de vivienda militar sujetos a la Ley 26/1999, de 9 de julio, de medidas de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas.

El arrendador ha de aceptarla (OBLIGATORIAMENTE) cuando el mismo sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor inmobiliario. Se considera a estos efectos como gran tenedor a la persona física o jurídica titular de más de diez (10) inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500 m2.

No dice aquí la ley si en estos 10 inmuebles computaría la vivienda habitual del arrendador. Entendemos que sí, dado que la ley no distingue ni efectúa salvedad alguna. Tamòco aclara nada la ley para el caso de que sea el arrendador titular de inmuebles, pero no del 100% de los mismos sino de una participación indivisa.

Estos arrendadores están en cualquier caso obligados a aceptar la moratoria.

Los requisitos que ha de tener el arrendatario para ser considerado vulnerable son los siguientes:

  • a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
    • Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
    • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
    • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar
    • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.Subapartado iv, de la letra a), del apartado 1 del artículo 5 redactado por el apartado uno de la disposición final décima del R.D.-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo («B.O.E.» 22 abril).Vigencia: 23 abril 2020
    • En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.
  • Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
  • A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Aunque concurran todos estos requisitos en el arrendatario no se le considerará vulnerable, si dispone de otra vivienda en el territorio Español.

Notificado en el plazo dicho de un mes de la entrada en vigor de esta norma a la arrendadora, esta deberá aceptar la moratoria si concurren tanto en ella como en el arrendatario los requisitos que hemos señalado.

Pero lo normal, es que la arrendadora sea una persona física, que quizás su fuente de ingresos sea la renta que no va a poder percibir. ¿Que ocurre en este caso?

El decreto lo aclara en el artículo 8º : 2. Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

  • Si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente.

Evidentemente estos supuestos acabarán en los Juzgados, puesto que va a ser difícil solucionar tantos casos en plazos ágiles.

 

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