Muchas personas han firmado contratos de compraventa o de arras antes de la declaración del Estado de Alarma. La crisis económica derivada del COVID-19, hace que muchos compradores se replanteen la conveniencia de llevar a cabo la compra que habían señalizado, y se pregunten si en caso de desistir del contrato tienen que dar por perdida la señal entregada.
Nuestra legislación establece que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos, por que la regla general indica que si se suscribieron unas arras penales o penitenciales, y se entregó una señal como garantía de la compra de un inmueble, el comprador la perderá en caso de no pagar la totalidad del precio en la forma convenida.
Sin embargo, este principio puede quedar modificado como consecuencia del Covid- 19.
En el Código Civil se recoge como excepción típica los supuestos DE CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR. El art. 1105 del código Civil excluye la responsabilidad por daños cuando el incumplimiento derive de «sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables».
La pandemia del Covid-19 cumple el requisito de situación sobrevenida y totalmente imprevisible e inevitable para las partes, y puede ser causa de exoneración de responsabilidad.
No existen precedentes en los últimos cien años de una pandemia como la del Covid-19, por lo que no existe Jurisprudencia para casos idénticos al que nos ocupan. La Jurisprudencia sí que ha venido entendiendo, en casos en que ha existido una circunstancia imprevista e inevitable que haga muy difícil cumplir el contrato, que media fuerza mayor o caso fortuito. Es el caso de que se le haya diagnosticado al comprador una enfermedad grave, como por ejemplo, un cáncer.
La otra excepción es la CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS que no figura expresamente recogida en nuestra legislación, sino que es una creación jurisprudencial y tiene su fundamento en el principio de la buena fe. La cláusula “rebus” conlleva que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones, y para que se aplique se exigen los mismos requisitos, entre otros la imprevisibilidad, que en la fuerza mayor.
En resumen, la pandemia y sus consecuencias económicas suponen una causa de exoneración de responsabilidad, de forma que el comprador, según el caso concreto, puede recuperar la totalidad o al menos parte de la señal entregada en concepto de arras.
Cristina Hernáez Cobeño
Hernáez Abogados
cristina@hernaezabogados.com
